界面新闻记者 |
界面新闻编辑 | 李慎
冷静了三个月的上海楼市，再度被激活。
符合条件的家庭外环外不限购、提高公积金贷款限额、公积金可用作购房首付、房贷利率不再区分首套和二套房。8月25日，上海推出楼市新政（下称“沪六条”），明确了调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等6项举措。
“沪六条”落地首周，上海楼市迅速升温。新政后首个周末，位于闵行区梅陇板块的保利海上印和位于宝山区的金茂棠前开盘即罄，又一次“日光”。其中，保利海上印是新政后外环外的首个“日光盘”。
“新政出台后，我们有两个位于外环外的项目开盘，也都蛮火爆的。”保利上海相关人士告诉界面新闻，保利发展位于上海浦东唐镇板块的保利天奕于8月29日加推，再开再热，开盘当日获得95%去化。
8月28日，位于闵行浦江板块的象屿天宸雅颂迎来第四次开盘，开盘当日也录得热销。“没有清盘，但是认筹100%转化了，说明现在新政还是提振了客户的信心，转化率明显提升。”象屿天宸雅颂相关人士向界面新闻表示。
反映在数据层面，据上海中原地产数据显示，上周（8.25—8.31）上海新建商品住宅成交面积11.34万平方米，环比增加35.25%。且成交活跃的区域明显增多，全市有5个区成交面积超过1万平方米。
“周一（8月25日）上海等来了楼市利好举措，市场焦虑心态得到缓解。政策内容丰富，抓住市场期待的限购宽松和信贷政策的优化。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉界面新闻，政策对刚需和改善都释放友好，而且在传统销售季档口公布，有助于稳定预期。
卢文曦表示，就上周的成交数据来看，多点开花，刚改和豪宅类项目都有不错表现，说明市场对政策的认同。此外，双休日不少外环外的售楼处来访量出现明显增加，上周也有认筹的项目出现全部认筹完毕的现象，说明政策效果很显著。
“短期政策到位，市场预期再度回升，叠加供应到位，成交有望看高一线。”卢文曦向界面新闻指出。
新盘密集入市抢滩政策红利
赶在新政“沪六条”落地首周，不少新盘跑步入市，开发商全力抓住新政首周的黄金窗口期，力求在即将到来的“金九”销售旺季前抢占先机。
据界面新闻统计，上海新政后，8月26日开盘的有保利海上印、金茂棠前、招商序、保利西郊和煦领墅，8月28日开盘的有翡雲悦府、四季隐秀、象屿天宸雅颂、翡云悦府Ⅱ期，8月29日开盘的有康定壹拾玖、保利天奕、招商中旅观境、龙湖奉贤御湖境，8月30日开盘的有招商林屿湖畔、保利虹桥和颂栖岸、国贸海上原墅、中環置地中心望雲。
“在本次新政中，外环外不限购房套数及公积金可提可贷、不再区分商贷利率及完善个人住房房产税等政策对项目成交量提振较大。”
保利上海相关人士向界面新闻指出，公司针对新政即将公布做了积极的准备。在第一时间做到了线上推广及线下案场道具上的释放及更新，同时加大对外发声及直播曝光解读新政利好及项目作为外环置业首选的价值解读，做好十足准备迎接住房新政带来的红利期。
比如保利天奕在连续加推三批次的情况下，开盘去化率达95%。上述人士表示，在已经接触的客群中，存在约15组客户因限购等问题导致客户难以“上车”的情况，新政公布后，该类客户问题得到解决。
8月30日开盘的保利虹桥和颂栖岸位于青浦重固板块，首开录得销售额超4亿元。据界面新闻了解，新政实施后，保利发展上海公司周均成交量环比提升7%，成交量提升765%（因8月最后1周有两个项目开盘）。
在其看来，外环外限购放开后，原需要置换的客户可提前进场，对于市场信心有所提振，同时新出台的公积金支持“又提又贷”政策受到广泛关注，不少客户积极咨询贷款及提取方式。
“以保利虹桥和著项目为例，项目位于嘉定区江桥板块，在新政后首个周末来访量较前一周提升近30%，咨询量较以往也有大幅提升。”上述人士告诉界面新闻，受到新政政策影响及市场信心提振，该项目新政后周度成交量较上一周上涨约20%。
在这一轮新政中受益的不只是保利发展，还有招商蛇口等开发商。界面新闻了解到，8月30日，招商林屿湖畔迎来首开，34分钟热销9.2亿元，首批次去化率100%，成为嘉定今年首个积分红盘。
还有8月29日开盘的康定壹拾玖，184套房源共计228组客户参与摇号选房，目前还剩少量房源续销中。截至目前，整盘已售超80亿元。
“新政肯定有作用，前提是项目本身还不错，属于锦上添花的政策。”同策研究院联席院长兼首席研究员宋红卫告诉界面新闻，如果是压力较大的项目，新政见效不明显，“有些项目案场有明显来访增加，认筹增加；也有来访多，但成交不明显的项目。”
如位于宝山顾村板块的招商中旅观境，同样于8月29日开盘，均价48774元/平方米，156套房源只有11组客户参与摇号选房。
新政首周的赢家还有华润，8月28日，翡雲悦府I期五批次和翡雲悦府Ⅱ期二批次同步开盘，开盘即罄。根据克而瑞数据，翡雲悦府已成为2025年全国第二个销量突破100亿元的项目。
二手房市场表现也较活跃。易居研究院表示，尤其是新政以来部分房东适当进行了价格调整，以迎合市场，这说明市场心态做出了积极反应，对二手房市场的量价关系有更好的支持。
界面新闻了解到，新政首周，外环外的二手房资讯量上涨约20%，部分门店带看量增长40%，8月30日周末网签量破千套，创60天新高。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向界面新闻表示，随着交易行情的提振，一方面开发商和房东的信心明显增加，另一方面价格层面更趋坚挺。结合到来的传统“金九银十”阶段，市场活跃度预计将进一步提振，并带来“量提振、价更稳”的市场行情。
10万+豪宅加速筹备“金九”
新政落地，豪宅市场也“蠢蠢欲动”。
楼市“金九”开启，开发商紧急推货。8月30日，上海上架8个新盘，共833套房源。其中，位于黄浦外滩板块的嘉里金陵华庭均价20.5万元/平方米，其余4个10万+新盘，分别位于静安、杨浦和浦东。
最受关注的如位于黄浦区外滩街道，嘉里金陵路项目的住宅部分金陵华庭二期，即将入市。据界面新闻了解，金陵华庭二期将推出建筑面积约360-875平方米的大平层户型，共计120套房源，预计将于近期取证开盘。
与之前绝大部分豪宅入市一样，金陵华庭本次也是涨价入市。金陵华庭相关人士告诉界面新闻，“这一批次总价均价可能要到七八千万，跟上一批次均价5800万元差了两三千万。不过，这一批次产品从位置、面积段等方面都比上一批次更好。”
据界面新闻记者了解，作为港资开发商嘉里建设今年最重要项目，金陵华庭大概率是要奔着清盘去的。
今年3月，金陵华庭一期推出158套房源，均价18.9万元/平方米，开盘当日三小时清盘，录得销售额92.34亿元。
另一家港资开发商太古地产，也将推出旗下重磅项目“太古源 源邸”三批次83套房源，均价17.6万元/平方米，建筑面积约180-743平方米。
该项目首推是在2024年12月，50套房源均价16.98万元/平方米；二批次房源在今年5月入市，共推出57套房源，均价17.18万元/平方米，不论是套数还是价格都往上走了一步。
另一个备受关注的豪宅项目是位于静安大宁板块的中建玖上琅宸，本次项目首开将推出140套建筑面积128-210平方米的房源，均价14.68万元/平方米。
作为中建玖合在上海市区的首个豪宅项目，中建玖上琅宸也将希望寄托于楼市“金九银十”和本次新政效应，此次入市表现不仅关乎单个项目的去化成果，更承载着品牌在上海豪宅领域的口碑树立与后续战略推进。
可以说，中建玖上琅宸的销售表现，将成为中建玖合打开上海豪宅市场的“敲门砖”。
除此之外，位于静安中兴路板块的静安玺樾也将迎来入市，均价约12.4万元/平方米，将推出165套建筑面积为97-106平方米的房源。
不仅如此，还有位于杨浦平凉社区的蘭桂坊也已取证开启认购。据界面新闻了解，该项目将推出建筑面积约89-170平方米的新建公寓，均价约11.7万元/平方米；以及建筑面积约170-245平方米的风貌住宅，均价约14.8万元/平方米。
位于虹口的华润外滩瑞府也即将开盘，将推出119套建筑面积约124-161平方米的房源，均价1478万元/平方米。据界面新闻了解，该项目的认购率为151%。
界面新闻获悉，除上述项目以外，还有位于杨浦新江湾板块的建发海宸、位于虹口瑞虹新城板块的金茂璞元二期，以及万科位于淮海中路的高福里旧改项目高福云境等豪宅项目，都将于近期面市。
其中，万科的高福里项目“高福云境”将保留全部石库门建筑作为别墅项目，超高层户型面积约270-590平方米，预计总价段分布在4600万-1.3亿元。
而主打新中式风格的建发海宸，即将推出建筑面积约105-228平方米的房源。有知情人士告诉界面新闻，首开均价有望11万元/平方米以内。
毫无疑问，适逢“金九银十”，上海豪宅市场将迎来年内最激烈的黄金竞争期。在这场竞争中，谁能突围拔得头筹，还有待时间考证。
至少，“沪六条”新政叠加楼市“金九”，并未让开发商们有丝毫松懈，反而愈加紧张起来。
某豪宅开发商人士告诉界面新闻，“无论是从市场研究数据还是从项目来访量来看，豪宅客户总量少了很多。”该名人士认为，客户总量减少这一趋势也很合理，毕竟已经卖了一两千套了。
数据显示，今年上半年，上海总价1000万-3000万元的豪宅共成交6182套，总价3000万元以上的豪宅成交1096套，总价5000万元以上的豪宅共成交482套。
9月已至，上海楼市“金九”正式拉开序幕。
随着“沪六条”新政红利持续释放、市场信心逐步回升，开发商们也进入应战模式，从推盘节奏、营销策略到客户服务，全力冲刺，一场覆盖全产品线的楼市角逐开始上演了。
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