公募REITs 2025：却顾所来径，苍苍横翠



　　2025，对于公募REITs来说是不平凡的一年，也是值得铭记的一年。

　　2025年我国公募REITs全年新发行产品20单、扩募5单，合计募资473.35亿元。

　　截止2025年年底，境内公募REITs市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元。历经5年时间，我国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场。

　　一级市场上，认购倍数屡创新高，华夏中海商业REIT、华夏中核清洁能源REIT网下有效认购倍数先后破纪录，分别达320倍、340倍；华夏华润有巢REIT率先探索向原持有人配售的扩募方式，并以99.51%的高认购率彰显市场深度认可。

　　二级市场上，消费REITs以年内超30%的平均涨幅领跑市场，其亮眼吸引了更多投资者开始关注公募REITs的配置价值。

　　2025年，公募REITs市场呈现出一派欣欣向荣的蓬勃景象。当存量资产与资本市场的化学反应持续发酵，公募REITs这个曾被视为“小众品类”的投资工具，正悄然影响着中国资产证券化的整体格局。

　　一、一级市场亮点纷呈

　　随着市场对公募REITs长期投资价值的认可度提升，2025年公募REITs市场一度上演着“打新”狂热，动辄几百倍的认购倍数成为常态。

　　2025年10月发行的华夏中海商业REIT网下投资者有效认购倍数高达320倍（认购近1600亿元！华夏中海商业REIT成消费投资新宠），随后12月发行的华夏中核清洁能源REIT再次刷新记录，网下有效认购倍数高达340倍，一级市场打新持续火爆。

　　与此同时，资产类型与发行人实现多元化突破，优质消费资产成为吸金主力，更多具有国际资产管理和运营经验的发行主体进入市场，带来了更成熟的资本运作和资产管理理念。例如华夏凯德商业REIT作为首单由国际知名资产管理机构发起、聚焦中国核心都市圈优质商业资产的公募REIT，基金拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，这一数字远超此前单个REIT的募资纪录，成为市场现象级事件！

　　华夏凯德商业REIT的创纪录募资现象表明市场资金愿意为优秀的管理能力和增长预期支付溢价，单项目3000多亿的募资规模证明公募REITs市场完全有能力承接体量巨大、结构复杂的核心资产，为盘活更大体量的存量资产开辟了通道。进一步验证，优质资产与专业运营的结合，能够打破REITs产品“规模瓶颈”，为市场提供了一个可持续发展的范本，也给投资者提供了更丰富的资产选择和更广阔的发展空间。

　　更值得一提的是，2025年我国公募REITs扩募呈现出项目强创新与市场高认可的积极共振。一方面，扩募资产类型进一步多元化，另一方面，定价与交易机制持续优化，部分项目尝试更具市场化的询价与配售方式，提升了定价效率和机构投资者参与度。例如首单通过向原持有人配售方式扩募的华夏华润有巢REIT以99.51%的高认购率彰显市场对扩募资产的深度认可，意味着公募REITs不仅仅是单纯的融资工具，更是资产价值管理的长期主义手段，不仅激活了REITs的“内生增长”能力，驱动市场规模与资产质量同步提升，还增强了市场深度与吸引力，为投资者提供了分享资产组合成长性的通道，更加吸引长期配置资金。

　　我们相信，在各方市场主体的协同努力下，一个多层次、高质量发展的公募REITs新生态正加速成形，未来可期！

　　二、二级市场“价值锚”初步形成

　　2025年，公募REITs的二级市场走势总体喜人，但在上半年的热潮喧嚣后，近期也经历了理性调整。

　　中证REITs全收益指数2025年年初至8月高点上涨近10%，随后受宏观经济数据不及预期影响出现回调。数据显示，截至12月30日，78只上市REITs中年内58只收涨，20只收跌，凸显公募REITs底层资产质量与运营能力的分化，并对投资者投资公募REITs过程中对投资价值与潜在风险的判断能力提出了要求。

　　我们观察到，二级市场上，一方面，不同资产类型的产品定价出现合理分化；另一方面，同类资产里不同能级的产品得到差异化定价，公募REITs的“价值锚”已初步形成——底层资产持续创造稳定现金流的能力、主动运营管理释放资产潜能的“增值力”。

　　例如华夏首创奥莱REIT其底层资产济南和武汉项目通过品牌升级、扩铺、新品牌引入及空间优化，提升出租率和租金收益，为投资者提供了持续且超预期的收益回报，增强了资产吸引力、推动价格上行。同花顺数据显示，截至2025年12月30日，华夏首创奥莱REIT上市以来涨幅近70%，今年以来涨幅近40%，领跑REITs市场。

　　此外引人关注的还有特许经营权类资产的稳健表现。2025年近9%的平均分派率虽低于消费类资产的资本利得回报，但显著高于十年期国债收益率7个百分点，成为险资、社保等长期资金的配置新选择。

　　三、初心如磐   笃行致远

　　作为基金行业的领先者，华夏基金始终积极顺应资本市场的高质量发展带来的变化，通过产品创新、业务创新和组织创新，将行业高质量发展与服务实体经济和国家战略、助力资本市场健康发展、满足居民财富保值增值需求紧密联系在一起。



　　截至2025年底，华夏基金作为基金管理人已累计发行19单公募REITs产品，累计发行规模达454亿元（不含扩募），占全部境内已发行公募REITs规模的20%，排名市场第一。

　　2025年度，华夏基金REITs业务稳定运营，多数实现业绩预期，年内14只产品完成分红45次，共计超18亿元，努力通积极的分红策略，回馈投资者。截止2025年年底，华夏基金旗下公募REITs已累计向持有人分红97次，累计分红超39亿元。

　　华夏基金旗下公募REITs分红情况

　　此外，华夏基金与合作方积极推进REITs在ESG领域的探索实践。2025年3月，旗下8只公募REITs同时发布2024年度ESG报告。这是境内首次由同一基金管理人推动多只REITs集中发布ESG实践成果。（引领REITs可持续发展新标杆！华夏基金8只REITs同时发布ESG年度报告）此次集中发布不仅是境内REITs市场ESG实践的重要里程碑，更凸显了华夏基金在REITs领域的前瞻布局与创新引领。通过ESG与REITs的深度融合，华夏基金正努力为中国公募REITs市场的高质量发展注入新动能，推动中国公募REITs迈向更高质量、更具韧性的发展阶段。

　　除了聚焦公募REITs本身的创新实践，华夏基金还以多资产全能平台和资产配置的理念来打通公司的整体业务链条，通过深度协同力争为投资者提供高效、便捷、一站式解决方案。2025年12月25日，华夏基金旗下全资子公司华夏股权携手华润置地成功设立购物中心私募股权投资基金润盈华夏。这是近年来国内首单由公募基金私募股权子公司设立的Pre-REITs基金。作为聚焦投资优质购物中心的权益型私募股权投资基金，润盈华夏后续可在符合相关法律法规规定的前提下，优先考虑通过公募REITs实现退出，从而构建“从Pre-REITs到公募REITs”的完整闭环。这是华夏基金积极服务多层次REITs市场建设，促进金融服务实体经济质效提升的又一具体实践。

　　写在最后

　　时人不识凌云木，直待凌云始道高。

　　站在2025年的句号上，我们回望公募REITs的五年发展轨迹：从最初的“摸着石头过河”，到如今形成规模与质量并重的发展格局；从单一的融资属性，到成为盘活存量资产的重要抓手；从机构投资者主导，到个人投资者参与度持续提升，2100亿元的总募资规模只是起点。

　　展望未来，我们可以期待流动性的改善，例如REITs指数基金的落地、银行理财等更多资金的引入；我们期待看到不同REITs间的并购和重组，整合市场资源、提高资产管理效率；我们也期待能见证REITs制度的持续优化、退市机制的探索创新．．．．．．

　　当然，这些都需要请大家和我们一起携手创造。我们认为，这个市场真正的想象空间或许在于让普通投资者也能分享中国城镇化的发展红利，让每一份扎根于中国土地的资产收益，都能惠及寻常百姓的财富账户。我们想，这或许就是公募REITs最深刻的金融普惠意义，也是我们所有REITs人共同的使命——

　　让资本的活水精准灌溉实体经济的沃土，也让无数信任我们的投资者得以共享长期稳定的回报！

　　2026，我们一起精彩继续！