界面新闻记者 |
2025 年，中国经济在复杂的全球环境中展现出强劲韧性，为商业地产市场提供了有力支撑。
期间，宏观经济的稳健运行与产业结构的优化升级，为上海商办市场注入多元化的需求动力，推动市场在逆周期中完成新旧动能转换，为后续复苏积蓄力量。
近日，多家商业地产顾问服务公司发布报告显示，过去这一年，上海写字楼市场迎来需求面的边际改善迹象，尤其在第四季度表现明显，净吸纳量为82570平方米，环比增长9.3%；零售市场保持活跃，社会消费品零售总额实现稳健增长；大宗交易市场在经历连续了四年的调整后，也展现出明显的筑底企稳迹象。
莱坊在最新报告中也指出，2026年全球经济增长面临结构性挑战，但中国“十五五”规划的开局将为市场注入强劲的内生动力。政策层面聚焦AI、芯片、量子等未来产业，将直接利好上海这一全国科技创新中心的办公楼宇需求。
写字楼逆周期调整，金融行业为首要驱动力
“2025年末，上海写字楼市场已在供应放量与需求分化的深度博弈中完成阶段性调整。”
戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英告诉界面新闻，2026年，上海写字楼市场将正式迈入“存量提质、需求分层、运营革新、资本聚焦”的结构性转型期，行业竞争逻辑从过往的“规模扩张”转向“质量与效率双轮驱动”。
根据戴德梁行统计，2025年，上海甲级写字楼市场迎来供应放量周期，全年共14个新项目集中入市，总供应面积约85万平方米，新增体量主要分布于浦东前滩、徐汇滨江、普陀真如等新兴板块。
其中，在第四季度，长宁虹桥“晶耀虹桥”、徐汇滨江“西岸中环B3”及“阿里巴巴徐汇滨江园Z”三个项目相继入市。供应增加，推动四季度上海甲级写字楼平均空置率攀升至23.4%。
仲量联行认为，2025年四季度，上海写字楼市场流动性继续温和修复。全市净吸纳量录得16.1万平方米，全年共录得49.9万平方米。四季度，中央商务区净吸纳量录得5.3万平方米，非中央商务区市场录得10.8万平方米。随着甲级与乙级项目之间的租金差距缩小，升级需求持续释放。
仲量联行上海商业地产部资深董事江苏向界面新闻表示，过去12个月，金融行业仍为甲级办公楼需求的首要驱动力，占比达23%。私募基金尤其是量化等证券投资基金业务规模增长，带动相关租赁活动。
“与此同时，科技互联网在年内录得大面积成交，需求占比攀升至17%，跃居第二位，其中人工智能相关领域的企业扩张尤为显著。”
当然，在供应持续释放、市场竞争加剧的背景下，业主为维持出租率水平，继续调整租金策略。莱坊数据指出，截至2025年四季度末，上海全市甲级写字楼平均租金为6.05元/平方米/天。
区域分化态势持续。四季度，核心商务区超甲级写字楼租金环比跌幅收窄至1.3%，达10.35元/平方米/天；中央商务区扩展区受区位优势不足、楼宇楼龄较久等因素，租金环比跌幅达3.4%，至4.62元/平方米/天。
莱坊华北和华东区董事总经理黄蔚指出，从市场基本面看，供应压力有望边际缓解。“过去五年新增供应呈逐年递减趋势，未来3-5年计划总量约370万平方米。尽管2026年计划供应约140万平方米，但考虑到部分项目延迟交付及部分预售，实际入市面积将更为温和，有助于市场在2026年下半年进入筑底期。”
黄蔚向界面新闻表示，商业不动产公募REITs试点的推出也为市场提供了关键的流动性支持。叠加2026年作为AI技术大规模应用之年的产业机遇，相关投资与就业增长将有效去化库存。
大宗交易筑底蓄能，长租公寓受关注
2025年，伴随着外地国企与民营企业家持续在上海布局，投资者对上海大宗资产长期增值仍具信心。
戴德梁行数据显示，2025年上海大宗交易市场共录得75宗、共计424亿元成交。尽管同比有所回落，但市场结构持续优化，内资主导格局进一步巩固，小额交易活跃，非机构投资人参与度显著提升，为未来市场的复苏积蓄动能。
“而且，目前已有约140亿元的大宗交易完成草签，预计将在2026年上半年陆续完成交割，市场流动性有望逐步释放。”戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强告诉界面新闻。
从成交价格来看，2025年上海大宗市场单宗成交均价约5.6亿元，四季度降至4.8亿元，3亿元以下的小额交易占比超50%（38宗），反映出投资者更趋理性与务实，风险偏好趋于审慎的同时仍维持配置意愿。
具体到物业类型，据仲量联行统计，2025年办公资产以52%的成交金额占比和42%的成交宗数占比，仍为投资者配置重点，稳固市场基本盘。
其余资产类别的交易金额中，长租公寓占比15%，零售物业占比13%，酒店占比8%，产业园区占比6%，数据中心占比5%。
“随着公募REITs持续扩容，长租公寓和租赁住宅受到更多机构关注，2025年典型案例如微领地浦江R4项目与旭辉松江R4项目。”卢强表示。
一名从事投资业务的外资机构人士告诉界面新闻，接下来在中国内地会更关注长租公寓等项目的投资，主要看上海的中端长租公寓。
值得一提的是，2025年上海法拍交易宗数约占全年总成交的四分之一，凸显部分存量资产面临债务压力的同时，也加快了不良资产处置与价值重塑的进程。“这标志着商办地产正加速从增量开发向存量盘活转型。”
展望2026年，卢强表示，以上海为代表的一线城市核心物业将持续吸金，国企及实力民企的投资逻辑正从单纯的财务回报，转向“资本化、资管化、资源化”的深度运营与价值重塑。
零售市场租金承压，韩国品牌集体涌入
2025年上海零售市场虽然保持活跃，但租金仍承压。
以第四季度为例，仲量联行数据显示，上海核心商圈首层平均租金环比下降0.4%至41.8元每平方米每天，非核心区首层平均租金环比下降1.3%至14.4元每平方米每天。
这与大量新增供应集中入市不无关系。戴德梁行指出，四季度，上海非核心商圈新增供应约30万平方米。从供应类型来看，有大体量商业代表之一虹桥前湾印象城MEGA，有时髦街区的永源路项目，还有全新打卡圣地新天地东台里等。
不过，租金优惠与灵活租约策略也持续助力业主填补原有空置面积，核心商圈空置率季度环比下降0.4个百分点至8.4%，非核心区空置率环比降0.2个百分点至13.3%。
未来新增供应还将持续。据戴德梁行统计，上海核心商圈未来供应项目（2026-2029年），总供应量约76万平方米；非核心商圈未来供应项目（2026-2029年），总供应量约643万平方米。
另外，在第四季度新兴消费趋势和政策刺激下，部分行业迎来新机遇，如消费电子、运动服饰、潮玩杂货、宠物消费和平价餐饮成为新增租赁需求的主要驱动力。
仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻告诉界面新闻，第四季度上海市区净吸纳量达27.3万平方米，推动全年总净吸纳量至40.4万平方米。
过去一年，上海零售市场的亮点之一是韩国品牌入华潮。“韩国品牌MUSINSA在淮海路和安福路双首店同开，是近期韩国品牌集体涌入中国市场的一个缩影。”
据不完全统计，2025年有至少20个韩国品牌进驻中国。戴德梁行认为，韩国时尚品牌凭借设计力与潮流敏锐度，正赢得中国年轻消费者的青睐。“展望未来，国内外零售商继续偏爱选址上海作为其在中国的首店或旗舰店，市场需求表现持续活跃。”
零售市场逐渐回暖的另一特征是，能够舒缓情绪的社交、疗愈、康养、泛体育等细分类消费增长显著，这意味着消费者为情绪付费的意愿变得更加强烈。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie指出，随着大量的新增供应入市，上海零售物业市场竞争趋于白热化。存量项目改造升级成为行业共识，多个传统零售物业将启动“焕新计划”。
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